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城市更新迎來新一輪政策利好。

7月21日，深圳市發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》，首次針對(duì)城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)文強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。

住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線以及熱點(diǎn)二線城市土地供應(yīng)日漸稀缺，城市發(fā)展邁入存量時(shí)代，城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)上市房企涉足城市更新的比例達(dá)到47%，TOP50房企參與度更高。本文以廣東和上海典型房企為樣本，全面剖析城市更新如何破局。

百?gòu)?qiáng)房企布局規(guī)模差距拉大

城市更新，成為房企尋找增長(zhǎng)點(diǎn)的新賽道。百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了61%。

城市更新火熱背后有三個(gè)原因：

1、一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，有效補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)。

2、相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。

3、城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項(xiàng)目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場(chǎng)預(yù)期。

由于房企入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等不同，直接導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個(gè)項(xiàng)目，總建面逾7000萬平方米，規(guī)模最小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面只有不到10萬平方米。

我們以城市更新潛在建筑總建面作為指標(biāo)，來衡量企業(yè)參與度，將房企分為三個(gè)梯度。

第一梯度房企參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時(shí)代5家房企，其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬平方米的舊改建面。

第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平方米，規(guī)模上看與第一梯隊(duì)出現(xiàn)明顯斷層。該梯隊(duì)的房企主要包括資金實(shí)力和強(qiáng)大的操盤運(yùn)營(yíng)能力兼?zhèn)涞膰?guó)企；同時(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富的區(qū)域民企也分得一杯羹。

第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于該梯隊(duì)，城市更新并非其主要業(yè)務(wù)，但仍把這作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除灣區(qū)城市外，也包括濟(jì)南、太原、煙臺(tái)、南昌等二三線城市。

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廣東�。撼鞘懈�新必爭(zhēng)之地