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首先，項(xiàng)目總體定位規(guī)劃合理，保留了原有建筑風(fēng)格。整片區(qū)域主要可分為：一個(gè)中心、兩大功能區(qū)、兩條商業(yè)軸和三條綠軸，改造方式采取了拆除重建與功能改變相結(jié)合的方式，很大程度地保留了中共一大會(huì)址以及石庫(kù)門(mén)里弄外貌。

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其次，商業(yè)先行住宅交叉，保障現(xiàn)金流。多業(yè)態(tài)大型項(xiàng)目不得不考慮一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)時(shí)序。鑒于項(xiàng)目地域特性，瑞安最終決定先開(kāi)發(fā)商業(yè)，并與住宅開(kāi)發(fā)交叉進(jìn)行，既保證了資金的周轉(zhuǎn)和平衡，也能在市場(chǎng)維持曝光度。

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第三，適時(shí)調(diào)整商業(yè)定位，招商方案快速聚集人氣。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)項(xiàng)目建面48.5%，因此商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式至關(guān)重要，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷調(diào)整定位，根據(jù)不同階段打造商業(yè)主題；同時(shí)引入知名品牌和大量餐飲，能夠快速集聚城市潛在消費(fèi)客群，提高項(xiàng)目的知名度。

“上海新天地”成為上海新地標(biāo)之一后，有效提振了企業(yè)知名度和專(zhuān)業(yè)度，同時(shí)也提升了瑞安在獲取城市更新項(xiàng)目的議價(jià)能力。

搶占城市更新，房企需全面考量

存量時(shí)代下，城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

鑒于城市舊改開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，市場(chǎng)存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場(chǎng)，往往會(huì)落得被迫中途退場(chǎng)的下場(chǎng)。

所以，房企在參與城市更新的過(guò)程中，需要考慮多方面因素。

首先，要有雄厚的資金實(shí)力，除了體現(xiàn)在房企目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金周轉(zhuǎn)無(wú)壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對(duì)抗長(zhǎng)周期和高投入帶來(lái)的資金壓力。

其次，要清楚模式的復(fù)雜性，不同于以往房企對(duì)住宅項(xiàng)目從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到結(jié)算交付的簡(jiǎn)單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，需要對(duì)全盤(pán)全周期有全面的把控能力。

最后，需要有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，以靈活處理應(yīng)對(duì)與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關(guān)系。

總之，參與城市更新對(duì)資本與運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力均有所考量，若承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進(jìn)入賽道，既能疏解資金的高風(fēng)險(xiǎn)、降低參與門(mén)檻，也能分享城市更新項(xiàng)目帶來(lái)的高利潤(rùn)。